李铁:从任志强的机场和崇礼之争,看北京地产的郊区化
2018年1月25日，某讨论会上，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁进行了主题演讲，演讲主题为“从任志强的机场和崇礼之争，看北京地产的郊区化”。
李铁表示，当前北京地产的郊区化特征比较明显，已经到了逆城市化的消费趋势，也是住宅的消费趋势。
中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁
当前地产郊区化的特征已经非常明显。从两个数据中可以窥见一斑：一是北京不同环线区域的新建商品住宅成交量占比情况，2016年五环外新建商品住宅成交量占92.3%，比2008年提高了35.2个百分点；而整个五环内的占比已经不到1成。
二是北京不同环线区域的小区数量分布情况。2016年，北京五六环间和六环外的小区数量占比分别达35%、25%，加起来达60%。 昨天跟一个同事聊天，几年前她在房子长阳买的房子，离天安门40公里，如今房价已经到四五万了，我们单位有很多同事都在那里买房了。
随着空间范围向外扩展，住房供给发生显著变化。我们对比了2009年和2016年主城区、近郊区和远郊区的商品房销售面积后发现这些变化生动地说明了北京市地产已经从五环内向五环外、六环外，甚至河北边境延伸和发展。
根据不同需求住房可分为三类，第一类住房是满足中低收入人口需求的中低价位住房，也就是每平米2万元以下的住房。五六环间的住房都不见得能很好地满足中低收入者的购房需求。它们更多的是位于六环外，甚至到河北境内，沿北京边界的一些区域。第二类是高档别墅，主要是高收入群体青睐的住房类型。高档别墅在北京郊区发展很快。半个月前，我去了延庆和怀来交界河北境内的一块别墅区，叫原乡美利坚，刚开盘的时候一平米才五六千，现在房价已经涨到一平米4万元左右。现在这里住的都是北京的高收入人群。第三类住房与逆城市化消费有直接关系，主要满足中高收入者深度度假休闲旅游的购房需求。现在的消费趋势已经发生了很大的变化，要满足城市居民多元化的消费需求，周末需要度假、休闲。因此，深度休闲、旅游的消费选择决定了人们要在郊区，特别是在远郊区购买住房。
推动住房郊区化的因素
第一，主城区房价太高。北京市主城区的平均住房价格已经达到了每平方米10万左右。
第二，主城区空间饱和。从北京常住人口密度的空间分布来看，北京五环以内约667平方公里，大概住着1050万人，每平方公里大概1.5万人，人口密度和首尔、东京差不多。这个人口密度意味着城市发展一定会向郊区蔓延。
第三，成本上升推动。我们知道，能买得起主城区住宅的人不是很多，所以满足中低收入人口住宅供给的空间一定会向往外挪移，主城区与30公里半径、50公里半径的住房的价格相差很大。当然，30公里半径和50公里半径的范围，还要区分是否在北京行政区内外。50公里半径圈内，北京行政区内的门头沟、通州、昌平、顺义每平方米房价4－5万；而北京行政区外的固安房价约2万/平方米。再如，燕郊在北京行政区外，离天安门30公里，房价均价两三万；而北京的庞各庄，离天安门也近30公里，但是房价已经四五万了。
第四，交通环境的改善提高了郊区住宅的通达性。从京津冀城际和铁路、高速公路通达性的图中可以看，红色越深，表示距离主城区、天安门越近，轨道交通和高速公路最大的区别是轨道交通会缩短半径。如果轨道交通能通到河北的涿州、固安、三河、香河的话，那么基本上在一个小时内，甚至半个小时内就可以通达。很多地产商在选择投资或者买房人在选择楼盘的时候，都要先问问那里的交通条件怎么样，再决定是不是投资建房或购买住房。
第五，多元化的消费需求，改变了住宅居住的单一功能。人们到郊区购买住房不仅仅是为了住，还有其他多方面的需求。比如方便周末时光的运动、休闲、度假、养老等。
为什么河北这几年房地产发展得非常快，主要是针对北京中低收入人口购买住房的需求。我们可以看到，河北在沿北京边界的发展战略中均提到了“不能发展房地产”。当然，实际上这些地方都在发展房地产。为什么大家都要拼着上房地产项目，拼着盖房？原因是里面有土地出让金，可以形成巨大的财政收益。我们对河北的香河、三河、燕郊以及北京行政区内距天安门约30公里的通州永顺镇和大兴庞各庄镇的土地出让价格进行对比，香河277万一亩，三河500万一亩，燕郊能达到600万一亩，而北京行政区内通州、大兴可以高达800多万一亩。由于发展房地产，大量土地出让收益就进入了河北。但是北京的人口政策导致北京不想在行政区内盖，可是又不愿意让别的地方多盖房、多受益。很多政策的博弈导致这些地区的发展速度受到了很大的影响，也影响了房地产的发展速度和供给的形式。
需求变化对京津冀地产的影响
前几天，任志强在演讲中鼓励大家去新机场买房子，他认为去新机场买房比去崇礼买房子合适很多，而且冬奥会之后，崇礼的房子就没有升值的价值了。因此，我有必要结合崇礼案例讲讲需求的变化对京津冀地产的影响。
首先，由于消费多元化，我们不愿意自己的全部时间都生活在特大城市主城区的空间里，而且我们有休假的需求，我们要到自然生态环境更好的地方去休闲、去度假、去郊游。当年，我和王健林有过一次交流，我建议他去崇礼发展，他却说要去长白山发展，他在长白山投了一个很大的万达小镇，可是现在看并不是很成功，原因是多方面的，政策限制是一方面，而最大的问题就是那里距离北京太远了。虽然长白山有非常好的景观、非常好的自然条件，但是空间距离太远，交通不方便，而且成本过高，这是很大的问题。
我们再看看河北张家口一带，崇礼局部地区森林覆盖率高达55%，夏季平均温度19度，2016年河北全省143个县（市、区）的空气质量监测显示，崇礼空气质量排第一。这和北京的严重雾霾天形成了鲜明的反差。我们跟崇礼当地人交流过很多次，2008年的时候，我们给崇礼做策划，当时讲的是夏季来崇礼避暑、冬季去崇礼滑雪，现在的情况看，又增加了一个亮点“避霾”。这是一个非常有意思的空间需求变化。有很多北京人去张北买房，房价不高，两三千块钱，而且自然环境非常好。自然环境的选择成为郊区化住宅选择非常重要的因素。
自然条件的优势。为什么河北和北京郊区不一样呢？北京郊区的自然景观虽然和河北张家口地区同构，甚至在植被上比河北的条件好。但是有两个因素削弱了他们的竞争力：一是北京的雾霾，华北地区大面积的雾霾天里，唯有张家口的雾霾很少，因为那里风大，而延庆、平谷的雾霾指数比北京城里的雾霾好不了多少。可见，北京近郊区解决不了躲避雾霾的问题。第二是夏天的气温，延庆的温度比北京略低一些，但是张家口一带则可低至15、16度，夏天非常凉快，天气最热的时候去那里避暑，特别舒适。
交通基础设施的变化改善区位条件。我很喜欢滑雪，十几年前我们去崇礼滑雪的时候，从北京到崇礼大概要4个小时，有京藏高速之后，2个小时到2个半小时，未来奥运会举办后，高铁直接进入崇礼县城，仅要47分钟。这里是冬奥会的举办地，两条高速、京北高铁，从北京到崇礼仅要一个半小时。交通基础设施的不断完善，使得北京到崇礼的交通时长从4小时缩短到2小时，再从2小时缩短到1个半小时甚至一个小时之内。
中国的冬季滑雪正方兴未艾。在韩国、日本城市化率达到60%以上的时候，滑雪产业正处于上升期。2022年冬奥会“三亿人上冰雪”目标的确立，2022年冬季奥运会将带动中国三亿多人参加冰雪运动。我们现在可以预见，未来冰雪人口会大幅上升。崇礼现有七家雪场，每年雪期最长可达到5个月，对于冬季度假是最好的选择。
冰雪产业带动的是家庭式消费。我们去滑雪的时候，在雪场看到的不仅仅是大人在滑雪，还有很多孩子在学习滑雪，很多孩子只有三五岁。他们在这里滑雪，不仅父母跟着一起来了，而且爷爷奶奶姥姥姥爷都得跟着来。这已经不再是专属于年轻人的消费，而是家庭式的消费。这是我们过去完全想像不到的。
崇礼的升值潜力在哪里？由于资本投入，交通区位条件的变化，优越的自然条件，使得崇礼的旅游从冬季绵延到夏季。春秋季，崇礼有草原天路的旅游项目，有各种参与式度假活动；夏季“山地景观+避暑”吸引了络绎不绝的游客；冬奥会滑雪场地的建设，激发了更多的滑雪爱好者。崇礼，已成为深度休闲度假旅游区，可以有8—9个月的可利用期，选择购买崇礼住宅，既可以满足多元化的消费需求，也可以满足投资需求，其资产是一定增值的。崇礼已具备了全季节旅游的优势，在全国的各大旅游承载地，具备这种全季节优势条件的并不多，能满足多元化消费需求的更是寥寥无几。
关于奥运会崇礼房价的升值问题，任志强认为奥运会办完之后，崇礼的房价就可能不会再涨了。其实奥运会最大的特点，就是把几百亿的投资都注入到这么个小地方，土地当然会快速升值。我们看到2003年的时候，崇礼的房价均价每平方米才800元，当冬奥会宣布举办地之前的一周，崇礼房价还维持在每平方米5000－7000元，然而承办地花落崇礼之后的两个月内，房价就涨到了每平方米13000元了，而现在，山上雪场附近的房价已经四万多了，即便是城区的房价也在每平方米2万元左右。
基础设施和公共服务水平大幅度的提高，强化了升值空间。房地产升值既有大的区位条件带来的升值，也有自然条件与基础设施条件叠加带来的升值。比如，北京房价是2008年奥运会之后涨起来的，上海房价是2010年世博会之后涨上去的，而杭州房价则与G20峰会有关，因为投入了很多的基础设施建设。
资源稀缺是不能忽视的重要因素。崇礼的土地资源有限，因为不是大平原，就这么一小块狭长的空间，周围大多是山地。可以说，崇礼的发展空间非常有限。资源稀缺，就决定了这里的住房不可能无限量的供给。那么，供给有限的情况下，房价是会涨，还是跌？这个问题的答案不言而喻了。
综上所述，资源稀缺性突出，基础设施和公共服务水平大幅度提高，自身的自然环境条件优越，交通条件不断改善，这些因素叠加到一起，必然导致崇礼房价会大幅上涨。
国际滑雪小镇房价的启示。我们研究发现，全世界度假旅游区的房价和它所邻近的特大城市、大城市中心区的房价基本上是一致。比如，加拿大的惠斯勒镇，距离温哥华市123公里，惠斯勒地区黄金地段的地产价格约折合人民币每平方米5.8万元，而山上的别墅价格约折合人民币每平方米10.8万，而温哥华市中心某区域的房价约折合人民币每平方米11.9万元。这就代表着城市化发展到一定的程度，深度休闲旅游度假消费需求会增加，会影响我们对自然环境的选择、对空间的选择，导致了郊区住房需求的增加，势必也会导致地产升值。
崇礼发展判断。首先，自然景观条件不会变化；其次，未来北京及全国的滑雪消费在很长一段时间内处于上升期；第三，崇礼的自然资源、基础设施和交通条件的叠加，使得崇礼成为北京周边独一无二的选择；第四，崇礼会成为北京、天津逆城市化消费的重要的节点，当崇礼无法再满足旅游消费需求的时候，人们会去张北、沽源等地甚至往内蒙延伸，进而会通过节点城市带动内蒙、河北、甚至西北部旅游的大变化，大发展，也会对这些贫困地区的脱贫产生重要作用。
启示与结论
1、京津冀房地产的发展一定要注意逆城市化的趋势，这是未来房地产发展很重要的一点。
2、因地制宜制定不同的发展策略。我们既要制定针对主城区的政策，也要制定针对远近郊区发展的政策，要制定适合于房地产发展的小城市（包括特色小镇）的发展政策。
3、房地产发展要适应城市居民多元化的消费需求。从2013－2016年全国居民人均现金消费支出的结构看，交通通信和教育文化娱乐的支出占比在逐渐提高，而衣、食、住的支出占比逐渐降低。
4、基础设施的投入要及时适应消费热点的变化。加强轨道交通为主的交通资源配置，完善公共基础设施的配置，改变京津冀，尤其是环北京地区的交通格局。
因此，我们得出以下结论：一是在首都圈内的地方买房肯定会增值，包括在新机场附近买房子，是肯定会升值的。因为北京行政区域内购房的升值潜力一定大于在河北境内置业；在河北张家口崇礼买房肯定会升值，当然在崇礼的山上和山下的房价会有明显的差异，毕竟去那里选择居住和度假，自然景观的优异是最重要的前提条件。
谢谢大家！
文章来源：新京报
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